置業滑梯

 

勿再飲鸠止渴!

Posted by Ng DH on 2017年10月7日

Published in HKGpao.com, 伍昭冰 Blog 5.11.2017

大家細個都玩過瀡滑梯,小孩子都覺得很好玩。原因是’瀡’下來很刺激過癮,又唔會受傷。筆者小時候就讀的聖十字架小學內便有一高約三米的滑梯,同學仔每次滑下來便馬上又搶著排隊爬上鐵梯,登上那滑梯頂細小,只容一人的鐵皮小屋,由於有其它小朋友排在身後,所以便馬上又要滑下來,然後又去排隊…

但近來政府話要重建的置業階梯便不大一樣,大家都想爬上這越來越高的階梯,卻沒人想滑下來。

政府說許多市民渴望置業,擁有’恆產’,其實只說對了一半。真實的另一半是沒有人想

’破産’,小市民更不想辛辛苦苦存下的積蓄,交付首期,最终化為烏有。大部份人急於買樓是恐懼房屋這必須品價格會越來越癲。如果香港長遠土地及房屋供應充足,不見得市民會這樣想。

提高置業率,令市民可分享繁榮成果,增加歸屬感,令社會財富有更平均的分配,想法確很正面。但無論如何好的政策,推行時機不對,效果便可能適得其反。像美國08金融風暴前大推次按,鼓勵許多低下層買樓,結果卻害他們欠下一身債,破産收場!

近年香港家庭的債務創歷史新高,原來過去八年的經濟增長,十分不健康地由香港家庭的債務帶動! 現時絕非鼓勵市民置業的適當時機!

國際上比較家庭債務(household debt)水平,一般是以家庭債務(即私人,非企業或政府債務)佔GDP比例計算。最近金管局公布香港家庭債務佔GDP比例為68%,但這不包括由非銀行或接受存款公司借出的貸款,如近年很流行的發展商次按。一般估計,這些次按佔近年新樓宇按揭貸款20%,如再加上近年劇增的各類財務公司的私人貸款, 香港的家庭債務佔GDP比例肯定超過75%,甚至可能達80%!

發達經濟體中,比香港高的為, 加拿大: 101%, 丹麥: 120%, 荷蘭: 108%, 新西蘭: 95%,挪: 101%, 瑞典: 86%, 英國: 88%, 美國: 80%。一些人或許認為,香港的家庭債務佔GDP比例與其它發達經濟體相比,只算偏高,不算特高。但他們未有注意家庭債務水平比香港高的,社會保障制度比香港完善,經濟結構都比香港多元化,不少有豐富天然資源及高科技,沒有這麼依賴房地產及金融業,房地産大跌並不代表大量裁員。

令香港的家庭債務問題比外國嚴重的還包括以下:  過去八年其它大部份發達地區在減債,我們卻在增加債務。而且香港過去十多年增加了許多老人住戶(household), 他們都不負債,又由於居於私樓的只佔人口約一半,樓價急升的過去八年,約只新增50萬宗住宅樓按,約為香港家庭數目的20%。 這些反映新增債務主要集中在數量不多,但是社會中流砥柱的中産家庭。另外,香港工資中位數只佔人均GDP約61%,比其它發達地區平均80% 低,這又反映香港家庭債務佔可支配收入比例比其它家庭債務佔GDP比例

和香港接近的社會高。所以,香港的約75%家庭債務佔GDP百分比對市民的潛在危害,實在已和其它地區的近100%差不多。讓家庭債務這樣增長下去,將來因美息或外圍情況改變,香港樓市大幅調整,對社會沖擊會很大。

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